沖縄の不動産屋さん経営日記

先日内覧させて頂きました糸満のお家昨日査定書出してきました。

査定書を出した時の反応として、

①　「えー！こんな安いのー！」と驚きを隠さぬ人、

②　「考えてみましょうねー」と片方の眉をつり上げ気味に冷静を装う人、

③　「あー、やっぱりねー。」と落胆する人、

④　「でも、ここは買物も近いし、学校も遠くないし、病院も沢山あるし、家もこんなにお金を掛けているし、明るいし、風通しも・・・・・」
とアピールポイントをたくさん聞かせてくれて、反論する人、

⑤　「不動産屋さんが言うのなら適切な金額なんでしょうね。」と納得する人、

など色々なパターンがあります。

ハッピー売却（買換え）の場合は比較的⑤が多いかな。。

今回のかたも⑤でした。

良かったー。。ホッとしました。

このかたはアパートも２棟所有し、来月から３棟目を着工し、来年は住宅を新築し、再来年は・・・・・というような資産家？事業家

なのです。

一見した所、普通の専業主婦にしか見えませんが、実は裏の顔（？）は、やり手の事業家なのです。

お金にも余裕があり、銀行もポンッとお金を低金利で融資してくれるような人だったのです。

ですから査定書を見たときもパラパラッとめくって金額だけ見て

「村田さんが言うのならこの金額なんでしょうね（笑）。」

と落ち着き払って、査定書を閉じ、

「それでね！、新しいお家のプランなんだけどね！見る？見る？？」

と明るく違う話で盛り上がります、、（本当は一生懸命作った査定書をもう少し見て欲しかった。。）

さすが“金持ちケンカせず”とは良く言ったものです。余裕があります。

次の事業、次の計画などこの人には夢があるのです。

だから明るく目が輝いているのです。

あとこのようなタイプの人は悪口を言いません。

悪口は心がすさんでいる時しか言いません。

自分に当てはめて考えると分るはずです。

この人を見習っていつも前向きに生きたいと思います。

でも私にはお金が無いので無理かな？

やっぱり人間、金なのか？（笑）

ケンカしたくないので早く金持ちななりたい今日この頃です。。

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最近物件を仕入れたくても中々巡り会えません。

仲介するにもまだホームページも無いし、新聞広告に物件募集を掲載している

わけでもありません。

なので、一般のお客様から依頼があるということは今のところありません。

もうかれこれ、やろう、やろう、やらねば、やるぞ！と思いたって２ヶ月が経ってしまいました（笑）。

早く方向性を決めて進めないといけないとは思いながら、そのままになっている状態です。

なかなか方向が決まらないのはいろいろと迷っているからなのです。

それは後日書くとして。。

現在は紹介のお客様のみという感じですかね。

本当に紹介はありがたいものです。

感謝しています。。

今までの経験上、うちみたいな零細不動産屋の物件募集広告、求むチラシ、などはあまり効果が期待できません。

どこもかしこもやっていますから。。

そしてあまり良質な物件の依頼は少ないのです。

お金を掛けてテレビCMなんかをドーンとやれば、○樹さんや、中○興産さんや、ビ○ク開発さんのように

依頼が1日何件もきて、その結果新聞広告掲載の物件数も多くなり、紙面の占有率もアップします。

すると目立ちますので知名度アップ、高感度アップ、・・・・・

相乗効果ってやつですね。

でも私には、もちろんそんなお金はございません（笑）。

でも何もやらないわけにもいきません。

で、昨日競売前の情報を調べていたら良いマンションを見つけまして、早速買取の交渉を試みました。

マンションですから、オートロックになっていますし、インターホン越しに話をしても断られるのは

目に見えています。

そこで、ヤーナビの奥平先輩がよく　“筆ペンで手紙をしたためて交渉するよ”　というのを思い出し

私も筆ペンとはいきませんが、便箋を買ってきて手紙を書いてみました。

内容も失礼の無いよう（洒落ではない）、じっくりじっくりよ～く考えて書きました。

そしてとても寒い中、バイクでマンションまで行き、ポストに投函してその周りを調査をかねて廻っていると携帯が鳴り

「あのー、○○と言いますが手紙見ました。今、取下げの準備してますのですみません。」

と投函してから10分も経たずに玉砕してしまいました。

ま、こんなもんでしょう。

すぐ電話をくれただけでもありがたいです。

でないといつまでも期待して待つことになりますから（笑）。

何事も簡単にはいかないのが仕事です。

気を取り直してまた頑張ります。

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ここ最近査定のことを書いているのでついでに今日も書いてみます。　（ネタ切れ。。）

住宅の査定はむずかしいです。

投資物件であれば、一定の基準に基づいて査定すれば良いですが、実需の住宅となると売る人も買う人も相場というより、思い入れや必要とする度合い、時期など、他の要因に左右されることが多く、いわゆる付加価値の部分が占める割合が大きいから難しいのです。

相場があるといっても不動産はそのもの１つしか存在しないし、同じ地域にあるといっても道路付けも違えば地形も違う、向き、高さ、地盤、隣の人（？）、・・・・かなり違います。

ですから最近国交省もこれではマズイと思い、不動産取引があるとアンケートと称して、いくらで売却したか？それは相場より高く売ったのか、それとも安く売ったのか？何で売ったのか？・・・・・などをリサーチするようになりました。

現実的に路線価や公示価格、基準価格は実勢価格と乖離する幅が大きいという事を問題視しているのです。

でも正直に売却金額を書く人は少ないみたいですが（笑）。なぜかけっこう安めに書く人が多いみたいです。

郵送されてくるアンケートを無視すると（うっかり忘れていると）再度催促が国交省からきます。早く出して下さいと。。何か税金の督促みたいでイヤな感じもしますが（笑）。

でも国が不動産取引をできるだけ明瞭、かつ取引の指標になればと国民の為に考えて始めたことなので協力すべきでしょう。

ですからできるだけ正直に書きましょうね（笑）。

不動産の取引があると必ずと言っていいほど売主様から

「何か変な書類が送られてきたけど、何て書けばいいの？」

と電話があります。

「後ろめたいことがないのなら正直に書いといて下さい（笑）。」

とお答えしています。

今やっと査定書がほぼできましたので、息抜きに書いてみました。

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昨日の話と関連しますが、1年半くらい前からお預かりして、売りに出していた物件の

オーナーから大幅に値下げしたいという連絡がありました。

約30％の値下げです。

以前任された時は査定をする前に金額の指示があり、他社にも任せておられたので

私の意見を言う隙間が見当たりませんでした（笑）。

金額を聞いた時

「売れないな。」

と思ったのですが、小心者の私には言い出せなかったということもあります。

相場の7割増くらいの金額でしたから。。

でも売主様はとてもこのお家に思い入れがあり、かつそんなに急いでいない、かつお金持ち・・・・

という理由も重複していました。

で、この１年半案内ゼロ、問合せ数件のみでした。

さすがに売主様も身をもって分って頂けたようで、今回のプライスダウンに至ったようです。

でもこれが機会（チャンス）だと思い、思い切って言いました。

「まだ高いと思います。あと20％下げた方が良いです。」　と。

・・・・・・・・考えておく。。とのことです。

多分実際にお客様を連れて行かないと難しいかなーって感じです。

高すぎると売れません。いくら縁のものと言っても。

今回売主様は清水の舞台から飛降りたような気持ちの値下げかもしれませんが、

おそらく結果は芳しくないでしょうね。

私は残念ですが売れないと診ています。

あまり書くと売主様が読んで逆鱗に触れるといけませんので、この辺にしておきます。

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今日は売却相談頂いておりましたお宅にお邪魔してきました。

お邪魔というか（邪魔かもしれないけど）内覧です。

おおまかな概要はこうです。

場所は糸満豊原

土地は100坪　建物は本体ミサワホーム鉄骨造、増築部分は補強コンクリート造で計54坪

本体築16年　増築10年　内外とも通常の経年劣化

ウッドデッキ、車庫（アルミ製）付き

買換えの為の売却（ハッピー売却）

付近の状況は畑の中の少数部落の中の1件

部落は実家や親戚などの住宅

ってところですかね。。

不動産屋さんだったらこれだけで大体査定できるんじゃないですか。

よその不動産屋さんにはかなり厳しいことを言われたみたいでガクッと

きておられました。

でもその不動産屋さんは正直で、親切なのですよ。普通は自分達に任せて

欲しいので（専任欲しいので）とても良いことを言うものです。

耳障りの良い言葉は相手の気分も害しません。

任されてから考えれば良いかなんて思っています。

売れなければ価格下げて貰えばいいやって。

結局自分の首が絞まりますが。。

厳しいお客様は

「あなたがこの価格でなら売れるって言ったよね！」

と追及します。

その時不動産屋さんはこう答えます。

「不動産はご縁ですから。高くても売れる時はありますし、安くても売れない時もあります。もう少し下げて様子をみましょうか。」

でも通常は（一般的には）相場より高く出すと反響も少なく、なかなか売れません。

相場より安く出すと比較的売れやすいものです。

もちろん縁もあるとは思いますが。

高く出して叙々に下げるというのもありかもしれませんが、長く広告とかで人の目に触れると

売残り物件のイメージがついてしまいますからねー。どうでしょう。

私はどちらかというと正直に査定するほうです。

だって後で言い訳するのもイヤだし、ひとつウソをつくと、またそのウソの為にウソをつく。

ウソの連続で最後はどうしようもなくなって、

「すみません！全部ウソです！」

と言えればまだ良いですが、ここまでくると相手もだんだん分ってきて不信感をあらわにします。

というわけで、真面目にやりましょう。

小手先では通用しません。

この商売長くやりたいですから。

でも次回査定書もっていき、

「えー！こんな金額しかしないんですか？ガッカリです。」

なんて言われたら、

「いえいえ、これは最低金額です。実際売値はもっと高いんですよー。」

なんて言ってしまいそうな自分が恐いです（笑）。

そう言わないよう、戒めの為に書いてみました。

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住宅を購入する時、購入する人々は幸せです。絶頂期かな。。

30年、35年ローンを組んで、払っていく計画を立てます。

ずーと未来永劫この幸せが続くと感じています。

大部分の人は多分そうでしょう。

でもごく少数の方々は、そうじゃない場合もあります。

人間は（動物もそうかな）極端に言うと1分先、10分先、1時間先もどうなるかわかりません。

ましてや、10年先、20年先、30年先なんて分かるはずもありません。

10年前、今現在の自分を予想できましたか？

私はまったく違っています。沖縄に来る予定もありませんでしたし、会社をやるとも思っていませんでしたから（笑）。

でもそんなこと気にしていたら何もできませんので、続くだろうという想定で物事を

考えるしかありません。

遠い将来、近い将来、家族構成が変わるかもしれません。（子供の独立、離婚、死別とか）

職業が変わるかもしれません。（年収の下落、リストラとか）

お家を手放さないといけないかもしれません。（競売、任買とか）

職業柄そういう人に会う機会が他の人よりはるかに多いので、余計に感じるのかもしれません。

でもちょっとだけ、家を買う時、建てる時そういう事を考えておくことも、リスクヘッジに

なるかもしれません。

まずもし家を手放さないといけない場合に遭遇した時、手放しやすい家にしておくことです。

簡単に言えば次の人が買いやすい家、換金性の高い物件かな。

一般的な大きさの土地に、一般的な大きさで間取りも普通の住宅です。

土地が大きい場合は半分は庭にしておいて、分筆して売却できるようにしておきます。

大きい土地のど真ん中に家が建っていてはどうしようもありません。

大き過ぎる家もダメです。

大きくてもアパート兼住宅だったらまだ良いですが。

二世帯住宅もあまりお勧めはできません。

お金を掛けすぎてもいけません。借入が大きくなりすぎますから。

抵当権が消せなくなります。

豪邸はなかなか売れません。

1億で建てて、数年後8000万で売りたくてもなかなか買える人がいません。

買える人がいたとしても、こんな金額出せる人は中古物件をわざわざ買いません。

あと特殊な間取りも売れ難いです。

思い入れが一杯入って、設計士の作品のような家です。

売れたとしても、かけた金額は付加価値にはなりません。

借地の家もどちらかと言えば売りにくいですね。

マンションでも4LDKを2LDKにデザインリフォームしてあるものより、してないものが良いです。

もちろん普通の2LDKの価格で売るのなら売りやすいですが（笑）。

とにかく普通の家が良いのです。普通の上等が。。

幸せ絶頂期に家をつくるか購入するのですから、あれもこれもとなるのは分るのですが

少しだけ冷静になって以上のことを考えると良いかもしれません。

この話は不幸で手放す時ばかりではなく、ステップアップという幸福の場合も

もちろん当てはまりますので誤解の無い様お願いします（笑）。

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昨日はこのブログを今後どのように書いていくか、レベルを上げるか、など

私の悩みを吐露したところ、励ましのコメント頂き誠にありがとうございました。

感謝しています。

“そうだ、そうだ！もっと経営者だったらまともな事を書け！いい歳こいて！”

と言われたらどうしようかと思っていました（笑）。

ブログ更新できないところでした。

でも思っている人もいるかもしれない。

あっ、そういう人はわざわざ読まないか。

私はこのレベルしか書けませんので、このまま続けるしかありません。

今後とも宜しくお願いします。

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昨日は恒例のモーリー会がありました。

ゲストとしてメディアーレの河合玲子さんが参加なさいました。

ゲストというより、すでにメンバーかな（笑）。

私より先輩ですが、いつも、どこでも、どんな時で元気一杯なかたです。

ハリケーンって感じですかね。　　バー！と現れ、サー！と帰る（笑）。

私と正反対。私は昔から“覇気が無い”とよく言われるタイプです。

何を考えているのか分りにくい、冷静沈着に見えるって感じです。

ただ人見知りなだけですが。。

内に秘めたる熱い思い、闘志はメラメラなんですが（笑）。

で、その会のなかで、ブログについて

“ブログとはどうあるべきか”

“どこまで商売に使うか”

などなど、議論が行われました。

インターネット不動産マッケッターの奥平さんにアドバイスを頂きました。

「村田さん、経営者の視点でのブログを書こうよ。。。」

「ハハハっ、そうですね（笑）。」

とお答えしましたが、シラフになった今考えると、私のブログに対して注意を促してくれたのかなー

なんて思います（笑）。

確かに私のブログは読み返すとレベル低い感じですね（笑）。

経営者の視点・・・・・？

うーん、難しい。。

経済の事を書けば良いのか、世の中で日々おこる出来事に対しての私見を書けば良いのか

会社経営について書けば良いのか・・・・　　頭が混乱します。

思考停止！（エンタの神様でやってましたよね）

こんなこと書いてるからレベル低くなるのかな。

アドバイスを肝に銘じて叙々に変えていこうと思います。

他の人のブログを見て研究します。

師匠のブログのようにトップになるのを目指して。

頑張ります！


でも、無理かもしれない。。

文才無いし、あまり色んなこと考えてるわけじゃないので。

今のままでいくかもしれないです。

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先月ご契約頂いた住宅の決済が先程終わりました。

契約してから3週間でしたが、けっこう売る側としては長く感じるものです。（買う側もかな？）

買主様は若いご夫婦と小さなお子様2人のご家族です。

どうか今以上にお幸せになって下さい。

お引渡しできてもちろんとても嬉しいのですが、何か寂しいような気もします。（贅沢かな？）

このお家を購入してから今日の朝まで、窓を開けたり、枯葉を掃いたり、庭の植物に水をやったり

など面倒をみてきました（管理をしてきた）ので、何か情が湧いたというか、愛おしくなったというか

そんな感じです。

じゃあ、このままずーと面倒見ればっ！と言われるとそれはまた別の話ですが（笑）。。

明日からこのお家に行く必要が無いと思うと、寂しいのです。

逆に明日も行ったら、いろんな意味で犯罪者かな？

今日晴れて送り出したのですから、次をまた見つけないと！

そういえば、先日買付け証明入れた土地は、何も連絡無いけどどうなったのでしょう？

もうかれこれ１週間になりますが。。。

良い返事を期待しています。

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今日は不動産とは全然関係ないのですが、ネタが無いので書きます。

以前から洗濯機の調子が悪く、そろそろ買い換えないといけないと思い

検討していました。脱水は30分回しても、手で絞れるくらいビショビショで妻に

かわいそうな思いをさせていましたので。。

妻の希望は最近流行りのドラム式洗濯機。

なかなか今ふうで洒落ています。節水型で汚れもよく落ちるそうです。

でも高いのです。15～20万円くらいはするかな。

カミサン孝行だと思い奮発してこのドラム式を買ってあげることにしました。

18万くらいでした。

で、先日配送され、店の人が私のアパートに搬入しようとしたところ、洗面室の

ドアから入りません！

測ってみると開口寸法590ミリ、洗濯機寸法650ミリ、60ミリのオーバーだったのです。

いろいろ店の人が頑張ってくれたのですが、入りません。

ま、60ミリも大きければ入るわけないか。。

で、泣く泣く返品しました。

また同じ店で違うタイプのものを購入するという条件で。

結局昨日ドラム式ではなく、普通のタイプのものを購入しました。

ドラム式でドアから入るタイプのものは無いそうです。

買ったのはHITACHIの最新式（？）で、洗濯物を浮き上がらせて、叩き落すタイプ（なんかかつての上司みたい）です。

これで妻には我慢して貰いました。

でも私は内心ほくそ笑んでいました。

だって18万のものが5.5万になったのですから。。

機嫌よくなり、ついでに食器乾燥機も買ってあげました。

でもアパートに住んでいる人で、同じ経験をした人は私以外にもいるはずです。

ちゃんと店も、売る時に注意を促して頂きたいものです。っと人のせいにします（笑）。

今後アパートのファミリータイプを造る時は、洗面室のドアは最低でも640～650ミリには

しないといけませんね。

設計士さんも気をつけて下さいね。

ちょっと不動産の話に繋げてみました（笑）。

でももしかして、これを知らなかったのは私だけ？

もしかして常識？

世間に疎いのでちょっと心配になってきました。

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今日は確定申告の為、西洲の結の街に行きました。

19年に大儲けした分の税金の申告のためです。

大儲けだったら良かったんですけどね（笑）。。

昨日から申告書を作成しようと説明書を詳しく何度も読みましたが

書き方がよく分りません。

参考例だけでは必要経費の項目の分け方もわからないし、それを

どこに書いてよいやら、マンションの場合は土地建物どちらの項目に

何を書くのかも良くわかりませんでした。

で、わかる所（殆ど無い）だけ書いて、あとは教えて貰おうと思い

資料だけドサッと持って行きました。

みれる経費とみれない経費があり、考え方によってはみれる経費になる

ものもあります。

税務署の職員のかたが、私の持っていった大量の領収書の束をトランプのように見て

「はい、これはダメ！はい、これもダメ！うーん。これはまあいいかっ。」

なんて言いながら分けていきます。

私は　“このひと間違っていないだろうなー。こんなに早く流れ作業的に見てるけど。。。”

と思い、

「えっ、これダメなんですか？えっ、まさかー！」

なんて言いながら、わざと仕事を中断させて間違いの無いようにしてもらおうと努力はしてみました。

例えば不動産を購入して住居にした場合は、リフォーム代金は経費としてみることが

できないそうです。

でも販売する際、次のかたの為にリフォームしたものは、経費としてみることが

できるそうです。

では住居として購入してリフォームしたが、やっぱり気に入らなくて売った場合は

どうなるか？

それは購入してから販売までの期間と住民票を移したかどうかによって判断するそうです。

もちろん、固定資産税や、電気、ガス、水道代はダメです。

マンション購入する時に払った滞納管理費は良いが、それ以降の月々の管理費はダメです。

そんなこんなしながら2時間くらい居ましたが、最終的には私が　“まあこんなもんだろう。”

と大雑把に思っていた金額くらいになりました。

今までの経験で勘だけは鋭いのです。

というわけで、確定申告がある人は早目に行ったほうがよいですよ。

今ならすいていますので、指導員のかたがマンツーマンで教えてくれますよ。

あっ、忘れてた！

今日の金額はあくまで所得税だけで、それを払っても後から住民税の請求が来ます。

さらに夏くらいには取得税の納付書も送られて来ることでしょう。

税金ばっかりって感じですね（笑）。

お金貯めておかないと。。

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昨日は先日依頼があった真嘉比の駐車場に看板を立てました。






一台5,000円で募集します。

早く決まると良いのですが。。

この駐車場用地の隣には派出所があります。

パトカーがこの土地によく止めてあるので、てっきり私は地主様に話が通してあると思い込んで

いたのですが、実は勝手に駐車していたようなのです。

いかにも自分の敷地のような雰囲気で、洗車したりもしてたんだけど（笑）。

で、看板設置の立会いをする時，派出所にいるお巡りさんに

「あのー、よく隣の土地にパトカーを止めていますけど、借りているんですか？」

と聞くと、

「いいえ、空いていたので止めてただけですけど！」

とちょっと怒り気味に答えるのです。

何で怒り気味かよくは分りませんが、きっと

“やばい！警察官が他人の土地に勝手に止めているのがバレタ！どう答えよう。。普段は取り締まっている立場なのにマズイなー”

という気持ちが不機嫌そうな表情をつくったのでしょう（笑）。

私はそれ以上何も言わず、

「何かあったら宜しくお願いします。」

とだけ言い残してその場を去りました。

もう今日からはパトカーは止まることはないでしょう。

お巡りさんも人の子です。

たまにはこういうこともあるでしょう。

“空いていたから勝手に止めたでいいんですか？じゃあ、道の路肩が空いていたので止めましたと言えば駐禁で取り締まらないのですか？”

なんて言う気はありませんので。

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今日は先日からの懸案の宇地泊の土地の件ですが、思い切って買付け入れました。

もうかれこれ現場に５回は足を運んだかなー。

だんだん疲れてきて　“もうこれでいいやー、この金額で。。”　なんて思い、

えいっ！やー！で買付け証明書を仲介会社にファックスしました。

もうあとには引けません。

ファックスは届いていることでしょう。

あとは仲介会社の友人の実力に掛かっています。

彼の腕如何でどっちにも転びます。っと脅しを掛けておきました（笑）。

買えたら嬉しいような、不安なような中途半端な気分です。

こんな気分の時は買わない方が良いのかなーなんて思ったりもしますが

もう今更止める事はできません。売主が売ると言えば。

止めるお客様もよくいらっしゃいますが、道義上できませんし、私は曲がりなりにも

一応プロですので。

さらに友人の顔も潰せないし、信頼も裏切れません。

まあ返事は来週でしょうから、ワクワクしながら待とうと思います（笑）。

ではそういうことで。。人気ブログランキングへ

  

当社もそろそろホームページを作りたいと思っているのですが、どのようなものにしたら良いか

なかなかイメージが湧いてきません。

昨年の年末くらいにTUTATAでXYZシステムの安座間さんに偶然お会いして、

「来年初めにホームページの相談に行きますのでお願いします。」

と言ってからすでにもうじき３ヶ月が経とうとしています。

そして先週不動産コミュの集まりでまた安座間さんに会い、

「相談に行きますから。」

と言ってから明日で１週間になります。

時が経つのは早いですねーー。って言ってる場合じゃありませんね（笑）。

安座間さんのアドバイスとして、まず自分が作りたいホームページのイメージを

他所の会社のものでもこれっ！というものがあれば何点かピックアップして

この部分はこの会社のもの、あの部分はあの会社のもの、その部分はその会社のもの・・・・・

というイメージを持ち込んでくれれば作業が早く、さらに安くできるとのことです。

なんか、当社の名刺やロゴみたいな感じです。

パクッてパクってパクリまくれ～ってことです。

人類や文化がこれまで発展してきたのは、このパクリがあったからこそなのです。

原始時代から今まで、さらに便利にもっと便利にもっともっと・・・・と現代に至っています。

パクリというからダメなのです。盗作、盗用みたいに聞こえますから。

ではなんと言えばよいのでしょうか？

参考にして？基本にして？借用して？発展させて？使わせて頂いて？パクッて？？

結局パクってに行き着いてしまいます（笑）。

ボキャブラリーの乏しい私の頭では良い表現が浮かびません。

とにかく明日から本腰をいれてホームページのイメージ作り、他社のを沢山拝見して

どれをパクる決めます（笑）。

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今日は全日協会の講習会に参加しました。

場所は宜野湾の沖縄ハイツ（旧名）です。

建築指導課のかたがお二人講師としてきて頂いて、市街化調整区域の開発申請

について講義してもらいました。

あまり日頃調整区域は私の仕事に関係することが少ない為、忘れていたことも沢山

あります。

建築の営業をしている頃はお客様が調整区域に土地を持っていたりして、そこに住宅

を建てたいなんて相談も結構あったので、開発申請や農転などはお手の物（？）でした。

でも歳のせいか、記憶の中に埋もれたのか、ボケたのか、ほとんど忘れてしまいました。

１時間半くらいの講習でしたが、記憶が定かなのは２０分くらいかな（笑）。

後ろの人のイビキも聞こえていましたよ。。

それよりも昨日書いた“宇地泊の土地”にまだ未練タラタラあり、講習会の前にもまた見に行きました。

実は昨日の夕方も見に行ったのですが（笑）。雨の中・・・

何も変わっているわけありませんけど。。

“欲しいなー。でもすぐ売れるかなー。いくらで買えるかなー。いくらで売れるかなー。”

これの繰り返しです。

2～3日中には返事しないといけません。

明日もまた同じこと考えるのかな。

ちょっと頭がおかしいのかもしれません（笑）。

それより講習会終わった後、南西エステートの美人の新垣さんがこのブログいつも読んでいてくれて

今日バレンタインデーだったのでチョコ？クッキー？とにかく美味しいお菓子をくれてとても感激しました。

ありがとうございました。

人見知りなもので、書面をかりて（？）お礼申し上げます。

今度ホワイトデーにはお返しをします。。

今日は今まで申込書と契約書をずーと作成していたので、頭がちょっと変になって何を書いているか

わけが分らなくなってきましたのでこの辺にしておきます。

一般の契約書をイレギュラーなものに作り変えていたのですが、初めに契約書を考えた人ってすごいですよね。

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先日も書きましたが、新たに物件仕入れをしたいと思い、いろいろ考えていたところ、

不動産屋さんの友人が、

「宇地泊で良い土地があるけど村田さん買わない？」

と勧めてくれてここ数日検討していました。

区画整理地で人気もあり、二つに分けて売ることもできる土地です。

現場も見に行き、場所を確認したら昨年売却した土地のすぐ近くでした。

その時も反響が結構あり、大きい土地で分筆ができないにも係わらず

けっこう早く決まりました。

ビーチも近く、ゲオやユニオンなどがあり、58号とバイパスにもアクセスが

良いので人気のエリアになっています。

よし！買おう！と、買付けを入れようと思いましたが、念のため区画整理事務所

に使用収益開始の時期を確認したところ、最低でもスムーズに事業が進展して3年は

掛かるとの回答でした。

まだ同じ街区の立退き者の住宅の取壊しや、土地の造成（擁壁もつくる）もしないと

いけないそうです。

立退きで揉めるともっと掛かります。

役所が3年と言うのなら、4～5年かかることも十分ありえます。

残念です。

3年も先にしか建築できないという条件がつくと売りにくいし、3年後の世の中の情勢も

読みづらいし、自分が保有するほどお金持ちではありません。

すぐ近くは建築可能でアパートなどが建っているのに、せめて来年くらいに建築できれば

良かったのですが。

あー、また振り出しに戻ってしまった。。

けっこう本気でこの2～3日悩んで、頭の中は常に土地、土地、土地・・・・・と朝も昼も晩も

考えていたのですが（笑）。

私のような零細不動産屋は物件の回転を良くしないとすぐ仕事がとまってしまいます。

長引くと例え次に良い物件が出ても買えません。

銀行も貸してくれません。

ですから慎重に物件を選定しないといけません。

慎重になりすぎて悪いことはありません。

買取り専門で長く残っている会社は少ないのです。

買わざるを得ない状況になり、無理してそんなに良い物件じゃなくても買ったりします。

その結果、不良在庫が増え、銀行も融資しなくなり、ｼﾞエンドになります。

そうならないよう頑張ろー。

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　　先日写真のマンション“ラフィーネ首里金城町”の媒介依頼を頂きました。

このブログを日頃お読みになっていらっしゃるとのことで、“むらたへメッセージ”のコーナーより依頼頂きました。

ありがとうございます。

興味ある方はお問合せ下さい。

部屋はクリーニングしていつでもご案内できるようになっています。

当社で8社目の依頼だそうです。

ほとんど全日協会や不動産コミュやてぃーだブログで知合いの業者さんばかりです。

がんばります！

写真をクリックすれば間取りも見れます。ご覧下さいませ。

さて、一般媒介ということになりますが、お客様にとって専任媒介が良いか、一般媒介が良いかは賛否両論です。

一般というのは今回のようにいろいろな業者にオーナー自身がお願いするパターンです。

専任とは1社だけにでお願いするタイプです。

専属専任というものもありますが、今回は話を分りやすくする為省きます。

一般は売り始めは色々な業者に情報をばら蒔いていっせいに集客しますので、各業者自分が客をつけて両手で手数料

を頂こうと、やる気マンマンで張り切ります。

ですから、広告も同じ物件が重なったりすることがよくあります。

さらに同じ物件なのに微妙に内容が違っていたりします（笑）。

一般消費者は戸惑うでしょう。

それでも、どこもお客様をつけられず、3ヶ月経ち、半年たち、となってくると今度は責任が専任より軽いので“売れない物件”

として、ただ単にホームページに乗っけてあるだけの物件になります。

あわよくば問合せがあればいいかっ、みたいなものになってきます。

もちろん広告も経費が掛かるので載せなくなります。

売主様も大変です。

価格を調整するのもどの業者に相談してよいものか、また値下げした時は、頼んだ業者全部に連絡しないといけません。

次に専任の場合ですが、業者としては専任だと少なくとも手数料は片手（売主様から）は貰えます。

ですから専任を望みます。

悪く言えば何もしなくても他の業者がお客様をつけてくれたら自分も売主様から手数料が貰えます。

安心な媒介です。

さらに悪い業者は両手で手数料が欲しいが為に、他業者からお客様を紹介したいと打診があっても

“今、商談中です。”　とか、“予約入っています。”と断ります。

お客様もいないのに。。

必ず手数料が入るので、広告費を結構掛けても殆どの場合回収はできます。

一般だと他社が決めれば、それまで掛けたお金はパーです。

でも3ヶ月、半年（契約更新した場合）と売れない期間が続くと今度は一般と違い、責任が重いので

広告ももちろん掲載もしないといけないし、売主様とどうすれば売れるか密に打合せすることになります。

値下げの提案、リフォームの提案、違う媒体への広告の掲載、看板の設置、他業者への協力要請など

策を練ることになります。

そのようにして、やっと売り切るということになるのです。

さあ、どちらが良いのでしょう？

いろんな本にも一般が良いだの、専任が良いだの好き勝手なことが書いてあります。

お客様も戸惑うでしょう。

まあどっちにしても、誠心誠意、親身に本気でお客様の物件を売ってくれる業者が良いわけです。

そういう業者をどのように探し出すかですが。

そういう意味も含めて、最近は各業者ブログを書いているという部分も多分にあるのではないかと

思います。

すごい勢いでブロガーが増えていますから。

人間性を知って貰いたい、悪いことはしませんよー、だから依頼してねーっていう感じですかね。

私のブログはまだ残念ながら仕事に繋がったことはありません（笑）。

他社の仕事に繋がったことはありますが。

こんなことばかり書いているからかなー（笑）。

仕事に繋がるブログを目指して頑張ります！

では。






　　  

土曜日はミクシィーの不動産コミュニティーのオフ会が新都心の“ケニーズ”でありました。

主催者の営業メンさん、アシスタントのアジさんお疲れ様でした。

8時開催なのに7時に行きまして、大変ご迷惑お掛けしました。

時間を間違ったわけではありません。

ただ単に暇だったのです。

早く行って“ビールを飲ませろ”だの“何か食べたい”だのうるさいおじさんですみませんでした。

さぞかしお店の人も迷惑だったでしょう。

実際、忙しそうに会の準備をしているお店の女の子に、迷惑そうな顔で

「あの～、8時からスタートなのでビールも出せないし、泡盛の氷もお出しできませ～ん。」

と言われてしまいましたし（汗）。

今度からはちゃんと時間は守ろう！

会はとても有意義でした。

もっといろいろな人と本当はお話したかったのですが、いかんせん大変人見知りの性格な私は

他のかたのように色々な席に移動して、挨拶をかわしたり、楽しく会話をしたりすることができません。

今までお会いしたことのある人たちとしかお話できません。

残念な性格です（笑）。

生まれながらの性格で、昔から人と仲良くなるのは時間が掛かります。

営業の時とはまるで性格が変わってしまいます。

営業の時はかなり厚かましいのですが、こういう会の時はなぜか引っ込み思案なのです。

営業と思えばよいのですが、なかなかそうも思えません。

東京から来た方に

「このテーブルの人は全然動きませんねー。何か“話たかったらお前が来い！”って感じですねー。」

なんて言われてしまい、やはりそう見えるのかなーなんて思いました。不遜な態度に。。

反省します！

次回からはこれも仕事と思って営業します！

がんばります。

では。


  

今日は昨日に引き続き、競売物件について書きます。







場所は壺屋。土地33坪　建物27坪　築5年　所有者家族居住中

売却基準額1,225万　間取り3DK　

道路は2項道路です。セットバック有り。実際は7坪道路に取られるので土地26坪になります。

駐車場はありません。

というか家まで車では入れません。バイクくらいかな。

実はこのお家は私が以前いた会社で建て、さらに私が契約したお客様です。

ご家族のこともよく知っていますし、そのお客様とは今でもお付合いがあります。

年老いたご両親の為に奮起して建てたお家です。

それともう1つこのお家には思い入れがあります。

それは当時会社が急に倒産して、契約中、設計中、施工中の物件が15件くらいあったのですが、

その中のひとつだったのです。

会社が倒産して社員は蟻の子を散らすように辞めていまい、残った有志4名で完成させたお家です。

施主と下請け業者の直接契約に切替え、予算が足りないところは自分達でやりました。

労務も雇えず、自分で工事中の残材を掃除したり、ゴミを入れておくコンテナが借りられないので仲の良い

職人さんからトラックを借りて、廃棄物屋に捨てに行ったり、完成前のクリーニングも自分でやりました。

良い業者さんばかりで、いろいろ手伝って頂いたり、無償で道具や場所や人など貸して貰ってりで本当に

お世話になりました。みなさん、

「あんたのせいじゃないさ。完成まで協力するさーー。」

と言って頂き、感動しました。（涙が出るくらい）

という経緯で完成させた家ですので、思い入れがあるのです。

そのお家が今回競売に出たのです。

何か複雑な心境です。

家の質は良いです。大工さんの腕も良かったですから。

でももし私が買ったら、このご家族に建築中にも会社倒産という心配と不安を与え、また今回立退きしてもらうという

厭な思いをさせることになります。

両方私が係わっていることになってしまうのです。

あー。。やっぱりブログ書いてたら買うのは止めておこうという気持ちになりました。

買えるかどうかは別としてですが。

任買という交渉方法もありますが、やっぱり止めておきます。

長々書いたのに結論は

「今回の競売はやめて、何か他で探そう」

ということになりました。

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そろそろ物件仕入れをしないといけないと思い、今日はまずネットで競売情報を閲覧して、

その後裁判所に足を運びました。

ガラガラでした。

私とおじさん1人、計2名です。（私もおじさんですが）

それも1時間半もいたのに。

んー。最近良い物件が中々出ません。

語弊があるといけませんので、言い直します。

私が買いたいと思う物件がありません。

とりあえず2件ピックアップし、実際の現場を見て来ました。

まずは識名の住宅です。







基準価格　1104万　土地60坪　　建物30坪　　築24年　　間取り2LDK　

占有者居住中　　隣と通路を共用している　見晴らし良好　

同じ家が２軒並んでいるのでおそらく建売でしょう。

構造が繋がっているようにも見えました。

厄介です。連棟式は売りにくいからなー。

相続精算管理人がついているそうです。

弁護士でしょう。引渡しは問題なさそうです。

2LDKではファミリーには向きません。

戸建を検討するかたは殆どはファミリーです。

特にこの場所なら。

いくらで買えるでしょう？

いや私からすればいくらで売れるでしょう？ですね。

多分、1900～2000万で売り出して、1800～1900万で決まるでしょう。

ということは、1500万が入札の上限でしょうね。

あくまで私の勝手な計算ですが。。

それでもそんなに儲けがありません。

結構経費が掛かりますから。

登記代、立ち退き料、リフォーム費用、販売費用、取得税

もし自分で売り切れなくて、他社の紹介で決まったら仲介手数料が掛かります。

合計250万は掛かるでしょう。

ということは1500万で落札して、1800万でしか売れなかったら

粗利50万！

入札はやめときましょう（笑）。

長くなったので、もう1軒はまた明日書きます。

では明日。人気ブログランキングへ