沖縄の不動産屋さん経営日記

昨日は駐車場契約デーでした。

7台契約して頂きました。


あと残り2台になりました。　　やっと・・・

真嘉比の区画整理地域の中で道路舗装や側溝工事がなされている場所なので

あまり人が入っていかない地区なのか、工事の粉塵や車両がイヤなのか何が原因

か分りませんが中々決まりませんでした。


結構周りの駐車場は１杯なのですが。。

一杯なので需要があると考え、料金は高めに設定したのがアダになったのか（笑）。

でも結果的には良かったのかな？


あと2台頑張ろう！

隣の交番に借りてもらおうかな。

パトカー２台止めてくれたら防犯にも良さそうだし（笑）。

ではまた。

  

今日は公売の代行依頼を頂きました。

でもよく新聞見たら、広告随契でしたので依頼はお受けしたかったのですが、

私にお金を払うよりご自分で資料閲覧して、現場をみても充分判断できるので

そのほうがお得ですよ～とアドバイスさせて頂きました。


広告随契とは裁判所の競売でいうと特別売却みたいなもので、今まで入札されず

申し出れば先着順で購入できる物件です。


中には掘り出し物が埋れている場合もありますが、ほとんどは誰も買わないような

物件です。　　　無道路だったり、底地だったり、山、ジャングルだったり・・・・・


でも、なにはともあれ声を掛けてもらったことは嬉しいです。

また次回頑張りましょう！

ご協力しますから。。


最近真面目に考えてブログを書いていたら、だんだん順位が落ちてきました（笑）。

これが真面目か！と言われそう・・・・

やはりひねくれた事を書いたほうが私には似合っているのかな？


ではまた。








  

今日もまた来訪者がありました。

ブログを読んで頂いているというかたです。


わざわざ東風平から来られたようです。

突然の訪問だったのでびっくりしたのと、事務所にたまたま居て良かったという

気持ちです。　　　

普段はあまり事務所にはいませんので。。


先日東京のお客様から「ぼろアパートでも高利回り」という本を頂いたのですが

今日のこのかたもその本を握り締めて突然事務所のドアを開け

「いつもブ、ブ、ブログ読んでいます。私、村田さんの近くの名古屋出身なんです！！

この本どう思いますか？意見聞かせてください！！」

と詰め寄るようにおっしゃって、ある意味すごみがありました（笑）。

ちょっと恐かった・・・・・・


職業もしっかりしていて、年収も安定しているかたなので、それをふまえて小一時間

私の独断と偏見に満ちた意見をお話しました。

今後不動産投資を是非してみたくて、勉強しているそうです。

投資の本もたくさん読んでいらっしゃいます。　　　私より知識があるかも・・・・

私の拙い話をとても感心して聞いてくださり、リアクションも

「ホー！！！」　　　「ヘー！！！」　　　「なるほど！！！」

とオーバーに感激して頂きました。

このかた、とても話させ上手です。　　やはり頭がいい・・・・


今後何かお手伝いできればと思います。

私も負けないように勉強とキャリアを積まなければ。。

それにしても最近不動産投資を考えているかたの来訪が多いですね。

みなさん将来の心配や不安を抱えていらっいゃるのかな？

自己防衛、自己年金、自己責任・・・・・　　という言葉を最近よく聞きますものね。


というわけで、また来てくださいね。

今度は事前に電話くださいね（笑）。　　　　

遠くから来て頂くのに、お会いできないと申し訳ないですから。

では。  

今日もまたブログを読んで頂いているかたからご相談頂きました。

けっこう頻繁に相談頂くと書く内容をもっと考えたり、吟味したり、為になる事を書こ

うと考えたりして、だんだん書くことがなくなってしまいます（笑）。


今日は大地主のお父様の財産の相続対策と有効活用について後日相談に伺いたい

とのことで、時間いくらという料金を払ってでもお願いしたいとおっしゃいましたが、

一応マンション管理士や不動産コンサルティングの資格は一時間いくらというように

報酬規定はありはしますが、頂くわけにも参りませんので具体的な相談内容をお聞き

してからということにさせて頂きました。　　　弁護士でもないし・・・・


このブログを読んでなぜ私に？と思いますが、案外皆さんどこにどうやって相談したら

良いかわからないかたが多いようです。


建築屋に相談すれば、相続対策にアパート建てろと営業されます。

相談する人や会社によってそれぞれ自分の利益に繋がるような返答があるというのは

想像に難くありません。

中立公正に相談者のためを考えて相談に乗ってくれるところを求めていらっいゃる

ようです。


私の分る範囲のことはお答えしアドバイスをしますが、税金なら税理士に、訴訟なら

弁護士に、登記なら司法書士にというように専門家がいますので、その道筋をご案内

する程度になるでしょう。　　　


私の利益は？

このブログネタだけで結構です（笑）。　　　ネタ不足のため・・・・

いつか良いこともあるでしょう。。

では。
  

今日は収益物件のご相談でお客様が来社されました。

いつもこのブログを読んで頂いているようです。


最近おかげさまでブログの読者（？）のかたがたまに遊びに来てくださいます。

ありがたいです。

私の場合ホームページが無いので、接点はこのブログしかありません。

今後も力をいれて書いていこうと思います。

為になる事、まともな事、読んでいて気持ちの良い内容を目指して頑張ります。

ちょっと無理かな？　　ひねくれているし・・・・・


今日のお客様は収益物件についてよく勉強されていて、利回りとか立地とか種類

（外人アパートやテナントビルなど）に詳しく、ご自分が投資したいものはこれだ！と

いう信念に近いものをお持ちでした。


微力ながら力になれたら嬉しいです。

投資には色々なタイプのかたがいらっしゃって、先日お会いしたかたはマンション

（区分所有もの）に絞って何戸も購入されていました。


将来分けるのが簡単、部分的に現金化できる、現金化しやすい、マンションの管理

会社が清掃、修繕などの管理をして物件を綺麗に維持してくれるというメリットがあ

るからです。家賃管理だけ自分ですればあとは空きが出たときだけ不動産屋に募集

のお願いをすれば事足ります。

マンションや戸建は投資目的でも実需でもどちらでも売買が成り立ちやすいのです。


ただ利回りは管理費積立金駐車料金等を毎月支払わないといけないので一見低くは

見えます。でも計画的に積み立てるか、一時金としてあとで払うかの違いです。


というわけで、投資家のみなさん頑張って下さい。

お手伝いします。

では。




  

今日は朝から戸建の買取り依頼を頂き、現場を見て来ました。

所有者は本土のかたなので、その知人のかたに案内して頂きました。

沖縄に住む予定は今後まったくないので処分したいとのことです。


私なりにその場で査定して返答しました。

私の査定は早いです。　　

仲介の査定は時間が掛かりますが、自分で買う場合の査定は早いのです。

あとは返答待ちです。

買えると良いのですが。。


ただし、問題がある物件は別です。

問題とは越境していたり、隣地と何らかのトラブルがあったり、私道があったり、

再建築不可だったり、既存不適格建物だったりインフラが整備されていないなど

調査や交渉や解決しないといけないことがある場合です。

そういう場合は、その場での査定は難しいので時間を頂きます。


今日の査定は、何も問題がないことを前提に出した金額です。

何もなさそうでしたので、その場で返答したのですが（笑）。。


今週他にもマンションの売却相談もありますので、楽しみです。

マンションの場合は戸建に比べると問題やチェック項目が少なく査定もさらに早い

です。　　　　　それにマンション好きだし・・・・・・


この業界も大変です。　　　

買ったら売る心配、売ったら買う心配がつねに付きまといます。　　　私だけかな？

では。


  

私はマンション関係やその他資格をいくつか持っているのですが、先日は

宅建主任者の資格の更新があり今度はマンションリフォームマネージャーの

資格更新の案内が届きました。


他にもいくつか更新がある資格があるので後日案内があるかもしれません。

案内は良いのですが、更新するにはお金がかかります。

タダもしくは低料金なら講習もうけることですし、勉強の意味で更新しようと

考えます。


もしくは宅建のようにその資格がないと不動産の取引に差し支えるというものなら

更新するしか選択肢はありませんが、今回のようなマンションリフォームマネージャー

の更新はどうしようかと迷ってしまいます。


手数料が20000円くらい掛かるし、宅建主任者のようになければ困るわけでもないし、

かといって折角勉強して福岡まで試験を受けに行って取得した資格を捨てるもの

もったいないし、もしかしたら将来有望、必要な資格になるかも知れないし

多分ならないと思うけど・・・・　　　とても悩みます。


更新するには内地に3時間半の講習を受けに行くか、レポート提出をしなければなり

ません。どちらも料金は同じです。

レポート提出だけで20000円なら講習を受けたいのですが、交通費がかかります。

沖縄で開催してもらえれば良いのですが、札幌、東京、横浜、大阪、名古屋、福岡で

しかありません。


もう少し考えてみようと思います。

でもこれを口実に内地に遊びに行こうかとも考えたりなんかしています（笑）。

妻にはレポート提出で更新ができることかを隠して。。。。

では。  

最近自販機の売れ行きが好調です。

梅雨も明け暑い日が続いていますから。


1日40本売れる日もあります。

ですからすぐ売り切れランプが点灯してしまいます。

売れるのは殆どペットボトルタイプです。


でもこんなに売れるとは思っていませんでしたから、仕入れが今度は大変です。

何が大変かというと在庫を保管する大きな倉庫がないし、車が普通車なので大量

に仕入れできないということです。


そのために倉庫を借りたり、車を買ったりしたら本末転倒になるのでそれもできません。

ですからこまめに車に入る分だけ仕入れして、倉庫は車のトランクと後部座席です（笑）。

車がシャコタンになってしまう・・・・


でも売れないで悩むことを考えると嬉しい悩みではあります。

この調子でいけば投資金額の回収も予定より早まります。

新都心でこけた分も取り戻さなければなりません。　　電気引き込み代・・・・・

今日も仕入れして満タン補充しました。

この商売をすると暑い夏がず～と続いて欲しいと思ってしまいます（笑）。

台風も来なければ良いのに・・・

本業もがんばらないと！

では。




  

今日は1日お客様の資金計画に没頭していました。

お客様の返済年数の希望は20年、建築業者さんは勿論最長の35年を勧めます。

でも20年の返済で、さらにフルローンでは固定資産税のアップする6年目以降から

は2部屋空きがでたら赤字に陥ります。

非常にリスクが高い返済です。


でも35年にすれば全て解決かというとリスクの先延ばしというだけで、今から何十年

も先のことなど誰も読めません。


35年前に現在の状況を読めた人はいません。　　　多分・・・・

頭のとても良い人たちでもバブルの崩壊すら読めなかったのですから。。　


本当は自己資金をもっと多く投入して、できるだけ短い期間で返済を終わらせるのが

理想なのですが、それができないからこのような相談を受けたのですが（笑）。


築35年になっても新築時と同じ返済をしなければいけないなんて、考えただけでも

ゾッとします。

減価償却や金利などの経費は築年数が古くなるほど減っていきます。

支払いは同じなのに。

ということは儲かっている計算になりますから所得税は多くなります。

かなり利回りが高くないと持ちません。


こんなことばかり書いていると建築屋さんに吊るし上げられますのでこの辺で

止めときます。


では。




　  

最近てぃーだブログ不動産カテゴリーやミクシィーの不動産コミュニティーの盛況

です。

集まりなんかも開催されると沢山の人が集まります。


初めは同業者さんと知合えるとか、情報交換できるとかで、もてはやされていました

が最近あまり良くない話もチラホラ耳に入ります。

誰と誰が仲が悪いとか、誰がくるなら自分は行かないとか、面白くないとか、誰とは

そりが合わないとか色々です。


でも初めからこうなるのは皆分っていたのではないでょうか。

参加する理由も人それぞれです。

ただ単に仕事の情報が欲しいだけでそれ以外は係わりたくない、人脈を広げたい、

ずっと付き合える友が欲しいなどいろいろでしょう。


人が集まると必ず仲が良い人、悪い人、合う人、合わない人、派閥が発生します。

これは学校でも会社でもどんな組織でも一緒です。　　犬でも・・・・


ですから集まる場の提供はなされたのですから、今後はその中で自分で考えて

同じ考えで利益の一致する人同士で付き合っていけば良いのではないでしょうか。。


そう考えた方が人を批判するより楽しいですよ。

人はそれぞれですから。


というわけで私もこのようなことばかり書いていると批判の的にされるので止めとき

ます（笑）。

ネタが無かったので書いただけです。

では。







  

今日はこれから恒例の青色申告会が行っている“青色教室”に行きます。

今月はもう6月、6ヶ月も経ったわけですが、経理の仕事はまったく何もしていません。

いつからすれば良いのでしょうか？


青色教室は11月で修了しますが、それからで良いのでしょうか？

そんなわけないよね・・・・


まだ会計ソフトも買ってないし、経理の知識も乏しいし、科目もよく分らないし、完全な

ど素人ですので不安になります。


先生に今日聞いてみよう。

いつからやれば良いのか。。　　


苦手とか嫌いとは言ってられません。

好きな事だけやっているわけにもいきません。


そろそろ出かけます。

ではまた。

  

今回は不動産の話ではありません。

髪を切るのに何年ぶりかで美容院という所へ行きました。

普段は俗に言う“床屋”ですが、今回は妻の勧めで新都心のはちみねビルにある

EARTHというとても小洒落た所に行きました。


“割引券と紹介カードがあるので安くなるから行って来い”

というのと

“安い床屋ばかり行くからおじさんの頭になるんだ”　　　　ニオイも・・・・

というご指摘を日頃から受けていましたし。。


安くになるといっても普段1200円くらいの所に行っているので、全然安くは感じません

でしたけど。。　　　普段の床屋なら4回は行ける・・・　


私以外はすべて女性でとても緊張しました。

“ご指名は？”　　とか

“カットする人のレベルを選べ”　　とか　　　何とかディレクターとか・・

“今日はどのようなイメージで？”　　とか

小難しいことばかり聞かれます。

よく分らないので全てお任せしますと答えましたが（笑）。


例えると女子トイレに放り込まれて用を足して来いと言われてような緊張感でした。

例えが変？

もともと地声が大きいのですが、さすがにあの場所では声は小さくなります。

右も左も後も女性だらけ・・・・


で、髪型が良くなったかといえば自分ではイマイチよく分りません（笑）。

もとがそんなに良くないので・・・・


でも高いだけあって、髪を切るのはもちろんそれ以外の店の雰囲気とかマッサージ

とか接客態度とかリラックスできるとかの付加価値をつけています。

いかにも女性に好まれそうな感じです。


それと床屋のようなおじさんのニオイはもちろんしません。いいニオイ・・・

いろんなお金の儲け方があるんだな～なんて感心しました。


でも私は日頃バイクなのでヘルメットをかぶります。

一生懸命髪の毛を立てたり、ワックスをつけたりしてデザインしてくれましたが、

ヘルメットをかぶったらペッチャンコになってしまいました（笑）。

あまり意味ないかも。。


というわけで次回はいつもの床屋に行くか美容院に行くかは検討することにしました。

では。

不動産にまったく関係ない話でスミマセン。。。







  

競売調査（下見）のつづきです。

次は浦添屋富祖の戸建です。

とっても小さい土地で２１坪しかありません。
　
建物も２６坪です。　　　　とっても細長い・・・

築１１年、軽量鉄骨造です。

１階はブロック造みたいですが。。


小中学校隣接していますが、この周辺は一方通行だらけです。

車だと物件を行き過ぎると、Uターンはできずもう一周してこないと物件に辿り着き

ません（笑）。


私的には、前回の浦添西原の戸建よりも好きです。

でも耐用年数も短いし、間取りも特殊だし、塗替え・防水も必要でしょう。

駐車場は頑張れば普通車２台はいけるかもしれません。　　でも軽かも・・


自分が住みたいかどうかの基準だと今の段階では判断しかねます。

１度訪問して中を見せてもらえるか聞いてみよう。　　　無理と思うけど・・・・


普通はドアも窓も締め切って、ピンポン押しても居留守の人が多いのに

この家は開けっ放しなのでけっこうオープンな性格の人かもしれません。

割り切って腹をくくって達観している人なら受入れてくれる場合もあります。

ほとんどいませんが（笑）。


というわけで、次の物件に行きましょう。

ではまた。

  

今日は民事第３部の物件調査、というか下見をしました。

BITで見て気になる物件として浦添西原の一戸建があります。

さっそく現地を見て来ました。





BITの写真では近隣も整然としていて、建物も綺麗で新しく見えます。

実際の印象としては、まず塗装が劣化しているのと、区画整理地内ではなく7～8戸

のミニ開発団地内で、さらにこの住宅の後は鉄工所（配管置場兼作業所？）があり、

私が見た時は配管を切断する音が鳴り響いていました。


イマイチ私にはピンときませんでした。

私の入札の基準は自分が住みたい家かどうかです。

万が一売れなかった時は自分の住宅として住むつもりですから（笑）。。


というわけで、次の物件の調査に移りたいと思います。

では。　　でもちょっと検討するかも・・・・
  

明日は契約があります。

賃貸の契約ですが。。


賃貸と売買は契約といってもちょっと感じが違いますね。

あまり駆引きがありません。

どちらかというと流れ作業的でもあります。


問合せ→案内→申込→契約→引渡し

途中でポシャっても（×でも）また同じ作業の繰り返しです。

あまり精神的な動揺や抑揚はなく、一喜一憂も少ないものです。


それよりも引渡ししてから（お客様が住んでから）のクレーム対応や管理の方が

どちらかというとプレッシャーですね。


手数料も売買と比べると、少ないので数をこなさないといけません。

雑誌やネットに賃貸物件を掲載するとお客様より業者様の方からの問合せが

多いのは毎日チェックして少しでも紹介できる物件の数や幅を増やそうと努力

している様子が良くわかります。


でも管理している会社からすれば家主様の希望や物件を大切にしないといけない

ので、紹介してくれる業者さんとは立場が違います。

数こなしてナンボという立場と入居後長いお付合いをしていく会社の立場とは自ず

からお客様の見方が違います。


というわけで、業者さんのご紹介をけっこうお断りしましたがこのような理由なので

どうかお気を悪くなさらずご理解頂ければ幸いです。


これに懲りず次回も何卒お願いします（笑）。。

では。

  

父の日なので私の父には先日書いたようにホテルのギフト券を贈ったのですが

義父にも何かプレゼントしたいと思い、特にお年寄りは欲しいものがないので

色々悩んだ挙句、義父が以前から何度も言っていた

「あんた、旨い肉食べれるところ知ってるのか？」

を思い出して、肉をご馳走することに決めました。


新都心の“匠山”という高級和牛の店に行くことにしました。

有名な道筆さんのプロデュースの店らしいです。

でもネットでメニューみたら目玉が飛び出すくらい高いですね。。

ビックリしました。

これほどお金を出すくらい美味しいのでしょうか？


義父だけでなく、義母やオバーや義妹も連れて行くので高額出費間違いなし（泣）！

でも年に何回も行くわけでもないし、皆さんに喜んで頂ければ安いものです。

こういう店で月1回くらいは食べられるような身分になってみたいものですね（笑）。

週1回ならもっと良いけど・・・


夜が楽しみです。　　

でも貧乏性の私にはいくらになるのかちょっと恐いけど・・・

では。



  

競売調査してきました。

と言ってもただの見学ですが。


家自体はお洒落な感じですが、場所がイマイチです。

景色も良いとは言えません。

家の隣はジャングルみたいな状態で多分夏は蚊や虫が侵入してくるでしょう。

もしかしたらハブもいるかも。。


部落のなかでも、さらに人里離れた場所にあるので、一般向きではなく

玄人向き？って感じですかね（笑）。


あっ、これはあくまで私の偏見ですから、人によっては素晴らしいと思う人も必ず

いると思います。　　　フォローしとかないと怒られそう・・・


ですから月曜日に地裁に行くのは止めました。

月曜日からは民事第3部の物件の調査をしたいと思います。


余談ですが、この物件に行く途中に変わった家がありました。

ビールの缶でつくった家です。

正確には缶を貼り付けた家とでも言うのでしょうか（笑）。

参考に写真アップしときます。　　この家の人に許可はもらっていませんが・・・







よほどビールが好きな人なのでしょうね（笑）。

確か沖縄市のどこかでもこれと同じような家をみたことがあったのですが、どこ

だったか定かではありません。

もしかしてこんな工法があるの？

ではまた。  

今日は午後から競売物件の調査に行こうと思います。

沖縄支部に今回出ている中城の戸建です。


なかなかデザイン的でいかにも設計事務所が設計したような打ち放し住宅です。

地図でみると見晴らしも良さそうです。


ただ写真に高圧電線らしき鉄塔が写っているのでちょっと気になりますが。。

楽しみです。


実際見て興味がもてれば、来週地裁に資料を見に行きます。

まだ沖縄支部はBITで見れませんから。


それより場所が発見できるかちょっと心配です（笑）。

ではあとで。



  

今日は1日中競売の物件チェックをしていました。

今日から民事第3部と沖縄支部の閲覧がネットでできるからです。


沖縄支部は今まで通り“すまいずむ”で概要だけ見れますが、民事第3部はBＩTで

3点セットまで見れるようになりました。

裁判所に行く時間と裁判所での資料閲覧の順番待ちの時間が短縮され、時間の

節約と有効活用（？）です。


とても便利になったものです。

ネットで何でもできるようになるんですね。


ただ欲を言えば、物件の場所を示すゼンリンとか地図もちゃんと載せて頂きたいです。

恥ずかしながら私は未だにゼンリンを買っていません。

不動産屋なのに笑われる・・・・


今までは裁判所で資料（地図）と写真を頭にいれておけば、現地に行って物件を発見

するのはそれほど難しくはありませんでした。


でもいくらネットで資料を見れるようになっても、場所を知る為だけに裁判所に行って

いたら意味ないじゃん（笑）。


というわけで、本日物件チェックした結果はそれほど興味を惹くものはありませんで

した。

でも競売は大切で貴重な物件仕入れ手段ですから、物件調査（見学？）も明日から

始めようかと思っています。


ただし、場所が分ればですが（笑）。　裁判所は休みだし・・・・

では。






  

もうすぐ父の日です。

私は20歳の時から母の日と父の日は贈り物をしています。

もうかれこれ22年になります。


きっかけは大学の時友達から

「村田！騙されたと思って母の日と父の日だけは何か送れよ！すごく喜ぶからさ。。」

と言われ、送り続けています。

勧めてくれた彼は早くに両親をなくし、送りたくても送れないと言っていたのが記憶に

今でも残っています。


でも母の日はカーネーションという代表的なものがあるから毎年迷わず送れますが

父の日はこれといって決まったものがありません。

もう20回以上も送っているので、ほとんど考えられるものは送ったと思います。

品物選びに苦労します（笑）。　　　　　ネタ切れ・・・


歳をとると欲しいものも特に無いらしく、大した所にも出かけないので服も要らない

というし、会社勤めではないのでネクタイもいらない、ゴルフ道具関係も沢山持って

いるので要らない・・・・・・

もしかしてお金がいいのかな？（笑）

お金なら何にでも変えられるし、孫にも何か買ってあげられるし、でもちょっと金と

いうのは気分出ないな～。。


というわけて、近くのホテルのギフト券にしました。

食事もできるし、ホテルのグッズも購入できるし、孫と食事もできるだろうし。

あと何十年でも、ずっと送り続けられればと願っています。


急いで今から速達で送ります。

間に合うかな？

では。