沖縄の不動産屋さん経営日記

先週義理の妹が籍を入れました。

式とか披露宴はしていません。

相手はナイチャーです。

私の妻や義父にはかなり心象が悪いです。


妹は３８歳になるし、相手は結婚2回目ということもあり、なし崩し的にこのような事態

になったようです。

親が承諾する前に結婚を決め、籍も勝手に入れ、いつの間にか相手の親も来沖し、

事が知らない間にトントン拍子に進み、両親は蚊帳の外って感じになっています。


義父は特に

「俺はまだ認めるとは一言も言ってないぞ～！」

と私に会うたび連発しています（笑）。


でも今週末には私達夫婦と両親と妹夫婦の顔合わせ食事会がすでに組まれています（笑）。

また両親は蚊帳の外・・・・

私も妹夫婦におめでとうと言って良いのか、それ以前に義父が認めていないのに会う

必要があるのか疑問です。


やはりコミュニケーション不足でしょう。

妹も両親には報告、相談の義務があるでしょうし、顔を立てる必要もあるでしょう。

相手の人もちゃんと承諾をもらってから、事は進めるべきだったと思います。

何事も筋は通さないと上手くいきません。


“終わり良ければ全て良し”という言葉がありますが、“初め悪けりゃ、ず～と尾を引く”

とも言います。　　　　私が勝手に考えました・・・・

お祝いをあげるべきか、あげて良いのか迷っています。。


不動産にはまったく関係ない話でした。

では。

  

今日は朝からマンションの決済がありました。

何の問題もなく、いつものように粛々と事は進んでいきます。

で、最後に決済金の受渡しの際、私は銀行員さんに

「現金で下さい。紙袋でも何でもよいので取り合えず包んで下さいね。持ち易い様に。」

というと銀行員さんは

「え？ちょ、ちょっと待って下さいね。今確認します！」

とおっしゃいます。


事前に現金で用意して欲しいことは伝えてはいませんでした。

前回別の決済の時に現金で用意して欲しいと連絡した際、

若干鼻であしらうかのように（私にはそのように聞こえた）

「全然問題ございません。どうぞそうして下さい。」　

と言われたので今回は連絡しなかったのです。


でも確認から戻った銀行員さんは

「お金がありません！急なことでしたので、出せても１千万です。」

とのことです。

銀行員さんは恥ずかしそうに

「銀行なのにお金が無いとは、何ともお恥ずかしい話なのですが。」

と苦笑いもされていました（笑）。


私が現金で下さいというのは、まず折角その場にいるのだから私が受取れば良い

だけであって、わざわざ振込んで手数料の８４０円を払うのも勿体無いというのと、

入金されたか何度も銀行に確認するのが煩わしいのと、どうせ銀行は事務所のすぐ

近くにあるのでお金を受取った足で入金しに行っても何の問題もないからです。

落としたら大変という問題はありますが（笑）。


でも銀行に約3000万くらいの現金も無いとは驚きました。

お客様も驚いていました（笑）。


で、聞きました。

「いったいいくら以上なら事前連絡が必要ですか？」

銀行員さんは

「そうですね～、、１０００万を超えたら連絡して頂きたいですね～」

だそうです。　　前は鼻で笑ったのに・・・・


というわけで８４０円払って振込みにしました。

８４０円くらいでせこいと思われそうですが、節減節約できるものは極力そうしたい

というのが心情なのです。　　お金は大切です。。

零細企業の悲しい性なのです（笑）。

ではまた。  

うちの事務所の近くには不動産屋さんが沢山あります。

覚えているだけでも7社くらいかな。


そのなかで1番近くて昔からいろいろとお付き合いがあるのが“未来開発”さんです。

お互いよく遊びに行ったり来たりしています。

未来開発さんは賃貸が専門、私はとりあえず売買が専門ですので、お互いが分ら

ないことがあれば相談し合っています。


今日も未来開発さんが売買を扱うとのことで、瑕疵担保責任についてや引渡し期日

など相談に来られました。

私も賃貸を扱う時はよく相談に行きます。

宅建協会（未来さん）と全日協会（私）なのでそれぞれ足らない部分は書面を貰ったり

しています。


仕事は殆どかぶらないので、変な腹の探りあいもありません。

別に他の業者と探りあいしているわけではありませんが（笑）。

探り合うほど仕事がいっぱいあれば良いけど・・・・・


WIN-WINの関係でないとお互い長続きはしません。

これは仕事だけでなく、友達でも夫婦でも親子でも、あらゆる関係にあてはまります。

WINというのは必ずしも物質的なことだけではありません。

精神的な部分も多いにあります。

無償の愛というのはありません。

その分かならず何かを得ています。　　

精神的満足とか。。


いつもながら何を書いているか分らないのでこの辺で終了します（笑）。

ではまた。




  

今日はこれから青白申告会で経理のやり方をならってきます。

会計ソフトを購入し、それをインストールし、使い方と科目の分け方など習うつもり

です。


先日青色教室の時、先生にいつから経理の仕事をやったら良いか聞きました。

教室が終わる11月からでも良いのかどうか。。

答えは、できないことはないけど何ヶ月も前の内容を思い出すのが大変だし、年末に

なると混み始めるのでじっくり指導できないとのことです。　　私のようなど素人は・・・・


さらに会計ソフトはブルーリターンAじゃなくても弥生会計とかでもいいのか聞いた

ところ、ブルーリターンAだと指導員が使い方を熟知しているので教えやすいが

その他のソフトだと教え難いそうです。

暗にブルーリターンAを買ってくださいということです。。。。。。


お客様からブルーリターンAより弥生会計がいいよとアドバイスを貰っていたので

聞いてみたのですが、やんわりお断りされました（笑）。　　○○さん、すみません！


苦手な仕事なので気が進まないのですが、がんばって習ってきます。

ではまた。。

  

先日ご契約頂いたマンションの引渡しが来週あります。

銀行融資を利用すると契約から引渡しまで約1ヵ月くらいの期間があります。

その間は売主は善管注意義務をもって物件を管理します。

善管注意義務とは善良なる管理者の注意をもって管理するということです。

余計わかりにくい・・・・


私の場合は週に2回くらいマンションに行き、窓を開け風を通したり、水回り設備の

封水が乾くといけないのでペットボトルに水を持って行き補充します。　

水道は止めてあるので・・・

封水とは排水管のニオイが逆流して上がってこないよう塞いでいる水のことです。


あとは目に付くホコリを拾います。

なぜか誰も利用していないのに、ホコリは落ちているものです。　　毛とかも・・・・


だんだん愛着が湧いてきます。

このマンションとももうすぐお別れになります。

寂しい気持ちになってきます。　　　でも別れないと今度は別の意味で悲しくなる・・・・・


また新たな物件と出会いがあり、別れがあります。

その繰り返しです。

何を書いているかわけが分らなくなってきましたのでこのへんで。。

ではまた。  

来週はオバーの９０歳の誕生日です。

卒寿のお祝いです。


でもかなり最近アルツハイマーが進み、家族は苦労しています。

正常な時とそうでない時が交互してやってきます。


義理の私でもいたたまれないので、実の娘（義母）や孫（妻）の気持ちを思うと

またさらにいたたまれなくなってしまいます。


長く生きていれば、いつかは皆が歩く道です。

自分の親も私もいずれはそうなるでしょう。。


お祝いに何を贈ろうか悩んでいます。

本人がお祝いを理解できるかできないかも定かではありません。

理解できなくてもせめて喜んでもらえるものを贈りたいと考えています。


何が良いのか？

普通は何を贈るのか？

何を贈れば喜んでもらえるのか？


今１番の悩みです。。

では。


  

今朝自販機の会社から、明日からジュース一斉値上げしますと突然電話があり

ました。

今日以降の注文は１０円上がるそうです。

そんな急に言われても・・・・・

便乗値上げじゃないの？

ですから今日中に沢山注文してくださいとのことです。


前にも書いたように大量に仕入れても在庫をストックいておく所がありません。

っと思っていたのですが、考えました。

義父の木造の駐車場を貸してもらおうと。。


というわけで約８００本注文しました。箱でいうと３３箱になります。

でも注文した後で考えたら800本×１０円で８０００円です。

販売機と離れた所に保管するとそこまで取りに行かないといけません。

歩きやバイクでは大量に持って来れないので車になります。

手間と時間とちょっとしたガソリン代が掛かります。　　ガソリン高いし・・・


１０円高く買ってもあまり変わらなかったりして（笑）。

もしかして営業トークに乗せられた？

まあ良いか！

では。
  

先日評価証明を取りに行きました。

でも取れずに帰ってきました。


５月に私の名義に移転しているのに今だに評価証明上は私の名前が出ていない

ので、識別情報か登記事項証明書などの私の名前が載っているものを持ってこない

と出せないとのことでした。


なぜ２ヵ月も経つのに私の名前が出ていないのか尋ねると法務局が忙しいからとの

ことでした。


かなり解せなかったのですが、かたくなに拒否されたので引き下がり、家に帰って

要求された必要な書類を探し、再度訪問すると

「実は村田さんの名前で出てきました。電話しようと思ったのですが、電話番号が

分らなかったので。。」　　

ということでした。申請用紙に電話番号書く欄も作っておけばよいのに・・・・・・


折角取りに帰った書類は必要ありませんでした。


何が言いたいかというと、

まあ、いいか！

以上です。

ではまた。。  

今日はブログ友達のマツクラの上原さんが遊びに来てくれました。

友達と言っても今日初めてお会いしたのですが（笑）。


とても博学なかたで不動産業も長く、投資についてもよく勉強されています。

あっという間に3時間も話し込んでしまいました。

いろんな土地活用の事例を聞かせて頂き、とても勉強になりました。

またお話聞かせてもらいたいです。


今日の話の中で今私が考えている土地活用についてのヒントも得られました。

今後の事業に生かしていきたいです。

やはり色々な人の話は聞くものですね。。



最近色々な方が遊びに来てくれてブログの力の大きさに今更ながら感心しています。

私も気になるブロガーさんの所に遊びにいこうかなんて思ったりしています。

ご迷惑でなければ。

でも人見知りだから無理かな（笑）。


というわけで、今後も集まりには積極的に参加したいと思います。

最近モーリー会にもご無沙汰していますので、次回は参加できればと思います。

でもすでに除名されているかもしれません（笑）。

もうすでに席は無い・・・・

では。






  

昨日は駐車場契約デーでした。

7台契約して頂きました。


あと残り2台になりました。　　やっと・・・

真嘉比の区画整理地域の中で道路舗装や側溝工事がなされている場所なので

あまり人が入っていかない地区なのか、工事の粉塵や車両がイヤなのか何が原因

か分りませんが中々決まりませんでした。


結構周りの駐車場は１杯なのですが。。

一杯なので需要があると考え、料金は高めに設定したのがアダになったのか（笑）。

でも結果的には良かったのかな？


あと2台頑張ろう！

隣の交番に借りてもらおうかな。

パトカー２台止めてくれたら防犯にも良さそうだし（笑）。

ではまた。

  

今日は公売の代行依頼を頂きました。

でもよく新聞見たら、広告随契でしたので依頼はお受けしたかったのですが、

私にお金を払うよりご自分で資料閲覧して、現場をみても充分判断できるので

そのほうがお得ですよ～とアドバイスさせて頂きました。


広告随契とは裁判所の競売でいうと特別売却みたいなもので、今まで入札されず

申し出れば先着順で購入できる物件です。


中には掘り出し物が埋れている場合もありますが、ほとんどは誰も買わないような

物件です。　　　無道路だったり、底地だったり、山、ジャングルだったり・・・・・


でも、なにはともあれ声を掛けてもらったことは嬉しいです。

また次回頑張りましょう！

ご協力しますから。。


最近真面目に考えてブログを書いていたら、だんだん順位が落ちてきました（笑）。

これが真面目か！と言われそう・・・・

やはりひねくれた事を書いたほうが私には似合っているのかな？


ではまた。








  

今日もまた来訪者がありました。

ブログを読んで頂いているというかたです。


わざわざ東風平から来られたようです。

突然の訪問だったのでびっくりしたのと、事務所にたまたま居て良かったという

気持ちです。　　　

普段はあまり事務所にはいませんので。。


先日東京のお客様から「ぼろアパートでも高利回り」という本を頂いたのですが

今日のこのかたもその本を握り締めて突然事務所のドアを開け

「いつもブ、ブ、ブログ読んでいます。私、村田さんの近くの名古屋出身なんです！！

この本どう思いますか？意見聞かせてください！！」

と詰め寄るようにおっしゃって、ある意味すごみがありました（笑）。

ちょっと恐かった・・・・・・


職業もしっかりしていて、年収も安定しているかたなので、それをふまえて小一時間

私の独断と偏見に満ちた意見をお話しました。

今後不動産投資を是非してみたくて、勉強しているそうです。

投資の本もたくさん読んでいらっしゃいます。　　　私より知識があるかも・・・・

私の拙い話をとても感心して聞いてくださり、リアクションも

「ホー！！！」　　　「ヘー！！！」　　　「なるほど！！！」

とオーバーに感激して頂きました。

このかた、とても話させ上手です。　　やはり頭がいい・・・・


今後何かお手伝いできればと思います。

私も負けないように勉強とキャリアを積まなければ。。

それにしても最近不動産投資を考えているかたの来訪が多いですね。

みなさん将来の心配や不安を抱えていらっいゃるのかな？

自己防衛、自己年金、自己責任・・・・・　　という言葉を最近よく聞きますものね。


というわけで、また来てくださいね。

今度は事前に電話くださいね（笑）。　　　　

遠くから来て頂くのに、お会いできないと申し訳ないですから。

では。  

今日もまたブログを読んで頂いているかたからご相談頂きました。

けっこう頻繁に相談頂くと書く内容をもっと考えたり、吟味したり、為になる事を書こ

うと考えたりして、だんだん書くことがなくなってしまいます（笑）。


今日は大地主のお父様の財産の相続対策と有効活用について後日相談に伺いたい

とのことで、時間いくらという料金を払ってでもお願いしたいとおっしゃいましたが、

一応マンション管理士や不動産コンサルティングの資格は一時間いくらというように

報酬規定はありはしますが、頂くわけにも参りませんので具体的な相談内容をお聞き

してからということにさせて頂きました。　　　弁護士でもないし・・・・


このブログを読んでなぜ私に？と思いますが、案外皆さんどこにどうやって相談したら

良いかわからないかたが多いようです。


建築屋に相談すれば、相続対策にアパート建てろと営業されます。

相談する人や会社によってそれぞれ自分の利益に繋がるような返答があるというのは

想像に難くありません。

中立公正に相談者のためを考えて相談に乗ってくれるところを求めていらっいゃる

ようです。


私の分る範囲のことはお答えしアドバイスをしますが、税金なら税理士に、訴訟なら

弁護士に、登記なら司法書士にというように専門家がいますので、その道筋をご案内

する程度になるでしょう。　　　


私の利益は？

このブログネタだけで結構です（笑）。　　　ネタ不足のため・・・・

いつか良いこともあるでしょう。。

では。
  

今日は収益物件のご相談でお客様が来社されました。

いつもこのブログを読んで頂いているようです。


最近おかげさまでブログの読者（？）のかたがたまに遊びに来てくださいます。

ありがたいです。

私の場合ホームページが無いので、接点はこのブログしかありません。

今後も力をいれて書いていこうと思います。

為になる事、まともな事、読んでいて気持ちの良い内容を目指して頑張ります。

ちょっと無理かな？　　ひねくれているし・・・・・


今日のお客様は収益物件についてよく勉強されていて、利回りとか立地とか種類

（外人アパートやテナントビルなど）に詳しく、ご自分が投資したいものはこれだ！と

いう信念に近いものをお持ちでした。


微力ながら力になれたら嬉しいです。

投資には色々なタイプのかたがいらっしゃって、先日お会いしたかたはマンション

（区分所有もの）に絞って何戸も購入されていました。


将来分けるのが簡単、部分的に現金化できる、現金化しやすい、マンションの管理

会社が清掃、修繕などの管理をして物件を綺麗に維持してくれるというメリットがあ

るからです。家賃管理だけ自分ですればあとは空きが出たときだけ不動産屋に募集

のお願いをすれば事足ります。

マンションや戸建は投資目的でも実需でもどちらでも売買が成り立ちやすいのです。


ただ利回りは管理費積立金駐車料金等を毎月支払わないといけないので一見低くは

見えます。でも計画的に積み立てるか、一時金としてあとで払うかの違いです。


というわけで、投資家のみなさん頑張って下さい。

お手伝いします。

では。




  

今日は朝から戸建の買取り依頼を頂き、現場を見て来ました。

所有者は本土のかたなので、その知人のかたに案内して頂きました。

沖縄に住む予定は今後まったくないので処分したいとのことです。


私なりにその場で査定して返答しました。

私の査定は早いです。　　

仲介の査定は時間が掛かりますが、自分で買う場合の査定は早いのです。

あとは返答待ちです。

買えると良いのですが。。


ただし、問題がある物件は別です。

問題とは越境していたり、隣地と何らかのトラブルがあったり、私道があったり、

再建築不可だったり、既存不適格建物だったりインフラが整備されていないなど

調査や交渉や解決しないといけないことがある場合です。

そういう場合は、その場での査定は難しいので時間を頂きます。


今日の査定は、何も問題がないことを前提に出した金額です。

何もなさそうでしたので、その場で返答したのですが（笑）。。


今週他にもマンションの売却相談もありますので、楽しみです。

マンションの場合は戸建に比べると問題やチェック項目が少なく査定もさらに早い

です。　　　　　それにマンション好きだし・・・・・・


この業界も大変です。　　　

買ったら売る心配、売ったら買う心配がつねに付きまといます。　　　私だけかな？

では。


  

私はマンション関係やその他資格をいくつか持っているのですが、先日は

宅建主任者の資格の更新があり今度はマンションリフォームマネージャーの

資格更新の案内が届きました。


他にもいくつか更新がある資格があるので後日案内があるかもしれません。

案内は良いのですが、更新するにはお金がかかります。

タダもしくは低料金なら講習もうけることですし、勉強の意味で更新しようと

考えます。


もしくは宅建のようにその資格がないと不動産の取引に差し支えるというものなら

更新するしか選択肢はありませんが、今回のようなマンションリフォームマネージャー

の更新はどうしようかと迷ってしまいます。


手数料が20000円くらい掛かるし、宅建主任者のようになければ困るわけでもないし、

かといって折角勉強して福岡まで試験を受けに行って取得した資格を捨てるもの

もったいないし、もしかしたら将来有望、必要な資格になるかも知れないし

多分ならないと思うけど・・・・　　　とても悩みます。


更新するには内地に3時間半の講習を受けに行くか、レポート提出をしなければなり

ません。どちらも料金は同じです。

レポート提出だけで20000円なら講習を受けたいのですが、交通費がかかります。

沖縄で開催してもらえれば良いのですが、札幌、東京、横浜、大阪、名古屋、福岡で

しかありません。


もう少し考えてみようと思います。

でもこれを口実に内地に遊びに行こうかとも考えたりなんかしています（笑）。

妻にはレポート提出で更新ができることかを隠して。。。。

では。  

最近自販機の売れ行きが好調です。

梅雨も明け暑い日が続いていますから。


1日40本売れる日もあります。

ですからすぐ売り切れランプが点灯してしまいます。

売れるのは殆どペットボトルタイプです。


でもこんなに売れるとは思っていませんでしたから、仕入れが今度は大変です。

何が大変かというと在庫を保管する大きな倉庫がないし、車が普通車なので大量

に仕入れできないということです。


そのために倉庫を借りたり、車を買ったりしたら本末転倒になるのでそれもできません。

ですからこまめに車に入る分だけ仕入れして、倉庫は車のトランクと後部座席です（笑）。

車がシャコタンになってしまう・・・・


でも売れないで悩むことを考えると嬉しい悩みではあります。

この調子でいけば投資金額の回収も予定より早まります。

新都心でこけた分も取り戻さなければなりません。　　電気引き込み代・・・・・

今日も仕入れして満タン補充しました。

この商売をすると暑い夏がず～と続いて欲しいと思ってしまいます（笑）。

台風も来なければ良いのに・・・

本業もがんばらないと！

では。




  

今日は1日お客様の資金計画に没頭していました。

お客様の返済年数の希望は20年、建築業者さんは勿論最長の35年を勧めます。

でも20年の返済で、さらにフルローンでは固定資産税のアップする6年目以降から

は2部屋空きがでたら赤字に陥ります。

非常にリスクが高い返済です。


でも35年にすれば全て解決かというとリスクの先延ばしというだけで、今から何十年

も先のことなど誰も読めません。


35年前に現在の状況を読めた人はいません。　　　多分・・・・

頭のとても良い人たちでもバブルの崩壊すら読めなかったのですから。。　


本当は自己資金をもっと多く投入して、できるだけ短い期間で返済を終わらせるのが

理想なのですが、それができないからこのような相談を受けたのですが（笑）。


築35年になっても新築時と同じ返済をしなければいけないなんて、考えただけでも

ゾッとします。

減価償却や金利などの経費は築年数が古くなるほど減っていきます。

支払いは同じなのに。

ということは儲かっている計算になりますから所得税は多くなります。

かなり利回りが高くないと持ちません。


こんなことばかり書いていると建築屋さんに吊るし上げられますのでこの辺で

止めときます。


では。




　  

最近てぃーだブログ不動産カテゴリーやミクシィーの不動産コミュニティーの盛況

です。

集まりなんかも開催されると沢山の人が集まります。


初めは同業者さんと知合えるとか、情報交換できるとかで、もてはやされていました

が最近あまり良くない話もチラホラ耳に入ります。

誰と誰が仲が悪いとか、誰がくるなら自分は行かないとか、面白くないとか、誰とは

そりが合わないとか色々です。


でも初めからこうなるのは皆分っていたのではないでょうか。

参加する理由も人それぞれです。

ただ単に仕事の情報が欲しいだけでそれ以外は係わりたくない、人脈を広げたい、

ずっと付き合える友が欲しいなどいろいろでしょう。


人が集まると必ず仲が良い人、悪い人、合う人、合わない人、派閥が発生します。

これは学校でも会社でもどんな組織でも一緒です。　　犬でも・・・・


ですから集まる場の提供はなされたのですから、今後はその中で自分で考えて

同じ考えで利益の一致する人同士で付き合っていけば良いのではないでしょうか。。


そう考えた方が人を批判するより楽しいですよ。

人はそれぞれですから。


というわけで私もこのようなことばかり書いていると批判の的にされるので止めとき

ます（笑）。

ネタが無かったので書いただけです。

では。







  

今日はこれから恒例の青色申告会が行っている“青色教室”に行きます。

今月はもう6月、6ヶ月も経ったわけですが、経理の仕事はまったく何もしていません。

いつからすれば良いのでしょうか？


青色教室は11月で修了しますが、それからで良いのでしょうか？

そんなわけないよね・・・・


まだ会計ソフトも買ってないし、経理の知識も乏しいし、科目もよく分らないし、完全な

ど素人ですので不安になります。


先生に今日聞いてみよう。

いつからやれば良いのか。。　　


苦手とか嫌いとは言ってられません。

好きな事だけやっているわけにもいきません。


そろそろ出かけます。

ではまた。